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金融 | 卖得多赚得少,借钱多现金少:A股123家上市房企负重前行

2019-07-12 点击:620
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财务|销售收入少得多,借入更多现金和更少:123家上市房地产企业的股票正在推进权重

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中方日报记者许倩|北京报道

以万科为例,第一季度合同销售额达到2096.1亿元,同比增长6.9%。但是,销售净利润率仅为6.63%,这意味着万科每100元销售收入仅为6.63元。截至2018年底,万科的销售净利润率为16.55%。

资金压力没有得到缓解,这并没有阻碍上市房地产企业的扩张和借贷步伐。他们一直喜欢“丰富而危险的保险”的商业游戏。此外,房地产市场似乎正在复苏。

中国房地产报记者查看了123家A股上市房地产企业的数据。截至第一季度末,123家上市房地产企业负债总额为8.5万亿元,其中流动负债6万亿元,平均资产负债率为80.12%。货币资金仅为8347亿元,分别占流动负债和负债总额的14%和9.8%。

这种财务状况甚至比2018年底还要糟糕。根据住房企业的数据,截至2018年底,123家A股上市企业的负债总额为8.14万亿元,其中流动负债为5.87万亿元,平均资产负债率为80.07%,货币资金为1.21万亿元。也就是说,过去三个月融资和征地三个月后,上市房地产企业货币资金减少3749亿元,负债总额增加3597亿元。

从上市房地产企业的现金流量表现来看,资金外流的压力进一步加大。截至今年第一季度末,在123家上市的A股公司中,65家净现金流为负,其中75家为负现金流;与去年年底相比,分别增加了5个和38个。

在这场规模和速度的竞争中,即使是1000亿级的房地产万科和格陵兰控股也面临着财务压力。

另一个值得注意的现象是,上市房地产公司净利润率的差异化程度越来越明显,更多的中小型房企陷入了“亏本喝酒”的局面。在123家上市的A股公司中,40家今年第一季度的净利润率超过20%,28家净利润率为负,比2018年底增加了16家。

高负债和融资困难的“Damacles Sword”仍悬而未决,住房企业?母吒芨撕透咴龀つJ阶⒍ㄊ遣豢沙中摹?

销售额增加但亏损增加:28个净利润率为负值

在过去的四个月里,住房公司又创造了另一波销售浪潮。研究机构的统计数据显示,今年前四个月,75个房屋销售额突破100亿元。其中,碧桂园和万科的销售额突破2000亿元,恒大,保利和融创也超过1000亿元。然而,房地产公司的盈利能力并不像销售业绩那么热。

中国房地产报记者统计,12家上市房地产公司A股报告称,第一季度,48家公司净利润下降,占总数的39%,包括招商局蛇口,新城控股,珠江工业,海南航空,万工业企业,石荣昭业,新华联等房地产企业的净利润下降超过40%。

今年第一季度,28家住房公司亏损,比2018年底增加了16家。其中很多都属于中小型住房企业,如云南城投,好家园,大港,南山控股,嘉凯市,天津松江等,第一季分别亏损4.18亿元,1.66亿元和1.2亿元。 11.7亿元,1.06亿元,1亿元。

大型住房企业仍然是净利润的负责人,如格陵兰控股,保利发展,万科和招商局蛇口。自2015年以来,他们一直处于A股上市公司净利润的前五位。其中,第一季度格陵兰控股第一季实现净利润57.68亿元,比第二季度多出24亿元。一代保利。第三,万科第一季度净利润同比增长80%,排名第五的投资者蛇口同比下降54%。

至于收益下降,招商局蛇口解释说,由于公司工程节点的影响,年内完工和结转面积分布不均匀。报告期内,结转面积较小,结转毛利同比减少。大部分完工和结转量都集中在一起。半年。

据一家住房公司称,限购政策,市场低迷,土地收购和融资成本都是影响住房公司业绩和盈利能力的关键因素。在“保持而非投机”政策的总体基调下,市场的下行压力将继续,住房企业的盈利能力下降将成为必然趋势。

从房企的实力可以看出,增加库存折旧准备金。在2018年年报中,万科,保利发展,绿城等房地产公司累计存款,库存总值下降超过60亿元。其中,万科累计存放15个风险项目的存货减值准备金,其中大部分位于三,四线城市,金额为23.1亿元,同比增长43.5%。保利发展已为7个项目提供约23.4亿元的存货折旧准备,将当期净利润减少至约20亿元。

从衡量房地产企业盈利能力的净销售率来看,“亏钱赚钱”的现象更为明显。净销售利润率是指公司每100元净销售额可实现的净利润。在123家上市的A股公司中,第一季度有28个负净利润率,31%为0%到10%。

以万科为例,万科第一季度实现合同销售额2096.1亿元,同比增长6.9%;但销售净利润率仅为6.63%,这意味着万科每100元销售仅赚6.63元。截至2018年底,万科的销售净利润率为16.55%。

3个月内货币资金减少3%:迫切需要现金流

在今年的前四个月,土地市场也蓬勃发展。特别是在二线城市,数十家住房公司抢占土地,100多轮招标和超额保险费率超过100%的现象再次出现。根据中心医院的数据,4月份全国300个城市的土地流转总量为3346亿元。其中,二线城市成交额为2231亿元,占比近70%。

与此同时,另一个蓬勃发展的数据是融资规模。据中央统计,前四个月住房企业融资规模近8500亿元,其中海外债务占25.6%。 4月份,住房企业集约融资近2600亿元。大多数住房公司的融资公告显示,融资收益用于偿还现有债务。也就是说,房地产企业的债务不断积累,土地收购支出的持续增加无疑将进一步加大对房企的财务压力。

这也反映在上市房地产公司的季度报告中。

根据中国房地产报的统计,截至今年一季度末,123家A股上市房地产企业的负债总额为8.5万亿元,比2018年底增长4%,总负债累计增加3597亿元,平均债务资产比率上升至80.12%。截至第一季度末,123家上市房地产企业共实现货币资金8346.78亿元,比2018年末的1.2万亿元减少3749亿元,下降31%;第一季度末净现金流量总计206亿元。 2018年末净现金流量为1135.61亿元。

第一季度末,有37家A股上市房地产企业,资产负债率超过80%,其中11家超过85%,如鲁商房地产(负债率94.06%),中南建设(91.56%),天津松江(90.07%),云南城市投资(89.94%),中国交通房地产(89.56%),格陵兰控股(89.42%),北京投资发展(87.97%),华夏幸福(87.27%)等等。

此外,万科A,新城控股,熔盛发展,泰和集团,金科,阳光城及华发股份有限公司的资产负债率亦超过80%。

但事实上,资产负债率应根据企业的实际情况控制在适当的范围内。越高越好,越低越好。安全的底线是上市房地产公司无法关心的重大事件。

从现金流量的角度看,由于融资规模的扩大,上市房地产企业的现金流量并未放松。截至今年一季度末,在123家A股上市房地产企业中,有75家房地产企业出现负现金流量,比2018年末增加38家。

截至第一季度末,共有65家房地产公司净现金流量为负,占总数的一半以上,比2018年末增加了5家。万科,寿凯,招商局蛇口的净现金流量,熔盛发展,格陵兰控股,新城控股,蓝光发展,北辰工业等房地产均为负面。

值得指出的是,万科是总债务最高的住房公司,也是现金流最差的住房公司。截至今年第一季度末,万科的负债总额为1.31万亿元,比2018年末增加200亿元。这是唯一一家在A股上负债超过一万亿的上市房地产公司。市场,流动负债1.12万亿元,资产负债率84.77。 %。

1万亿元债务的概念是什么?超过新西兰,科威特等国家的国内生产总值,海南省人民三年创造的财富只能填补万科的责任。

截至第一季度末,万科货币资金为1432.2亿元,比2018年底减少452亿元。第一季度末经营性现金流量为-26.713亿元,净现金流量为-43.78亿元。截至2018年底,万科经营现金流量为336.18亿元,期末净现金流量为113.42亿元。

事实上,在过去三个月中,大多数领先的房地产企业都经历了经营现金流的负面或负面萎缩。例如,华夏幸福第一季度末的经营现金流为154.54亿元,首批公开发行股票的现金流量为-10.478亿元。蛇口的经营现金流--89.65亿元,新城控股经营现金流--67.59亿元。虽然格陵兰控股第一季度的经营现金流为21.53亿元,但同比下降53%。

一家房地产投资银行指出,行业经营现金流的快速恶化是大势所趋。一方面,限制销售,限价和限购的政策并未放松,导致整个房地产行业的流动性大幅下降;企业融资终端尚未开放,大多数住房公司的融资仍然是一个问题。

钱和现金流在哪里消失了?也许有可能从房东的行动中找到痕迹。

根据中央委员会的数据,2019年1月至3月,TOP100住房企业共计5418亿元,同比增长8.4%。从征地数量来看,万科,融创和格陵兰占据了榜单的前三位。其中,万科以311亿元占据榜首,同比增长30%;融创以309亿元位居第二;格陵兰控股以225亿元位居第二。 4月份,荣创,碧桂园,新城控股等8家房地产企业共计超过100亿元,18家超过50亿元。

从房地产行业的言论来看,谨慎是他们愿意给予的标签。融创中国董事长孙宏斌在3月29日的业绩会议上表示,2019年房地产市场不容乐观,融创投资将保持谨慎。

万科管理层在绩效会议上表示,万科的投资非常谨慎,将根据城市圈,经济圈,人口,城市基础设施或行业关闭以及政策导向的介绍进行。

虽然债务在积累,但为了保证自己的行业地位和市场份额,中国住房企业仍在继续承担这一负担。没有人敢真正放慢脚步。

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(何聪邓云南)

曹玉静

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